Приобретение квартиры в новостройке является делом выгодным, однако потенциальные покупатели не могут быть застрахованными от неприятностей, если им попадется недобросовестный застройщик. К сожалению, очень сложно предусмотреть всевозможные риски, однако эти риски можно существенно уменьшить, если уделить достаточно внимания проверке застройщика. О том, на что должен обращать внимание потенциальный дольщик в первую очередь, мы и поговорим в этой статье.
Проверка застройщика осуществляется уже после того, как выбран строящийся объект недвижимости, в котором предлагаются квартиры. В данном случае контрагентом покупателя может выступать застройщик, соответственно – его добросовестность
Кто может помочь - риелтор или юрист?
Иногда потенциальных покупателей пугают сложности проведения оценки застройщика, и это вполне справедливо. Немногие на достаточном уровне разбираются в хитросплетениях и тонкостях отечественного законодательства для того, чтобы выявить возможные несоответствия. И для того, чтобы обезопасить себя от различных осложнений, покупатели предпочитают оформлять покупку через риэлтерские компании и даже прибегают к услугам частных риелторов.
Это не совсем правильно, чтобы профессионально разобраться в том, что предлагается покупателю н самом деле, нужен опытный юрист, который специализируется на жилищном праве. Риелтор таковым не является (и являться не может, так как это совершенно иная профессиональная область), не может провести оценку рисков, досконально изучить деятельность застройщика и, в сущности, не несет никакой ответственности за последствия. В свою очередь, привлечение юриста связано с затратами, но эти затраты составят лишь малую часть тех денег, которые можно потерять в результате мошенничества или финансовой несостоятельност
Что можно проверить самому?
Однако если потенциальный покупатель будет привлекать юриста для проверки застройщика по каждому из предложений, которые имеются на строительном рынке, он, пожалуй, рискует разориться раньше, чем купит квартиру. Поэтому для начала необходимо самостоятельно провести предварительную оценку рисков.
Налоговые декларации
Первое, что необходимо предпринять, это проверить, сдает ли компания-застрой
Судебные производства
Необходимо выяснить, возбуждались ли против застройщика судебные дела, это можно выяснить на сайте ). Вполне может обнаружиться, что компания имела многочисленные проблемы с дольщиками, которые были недовольны, например, затягиванием сроков сдачи дома, качеством квартир, с поставщиками, не получившими оплату за стройматериалы.
Немало интересного здесь можно почерпнуть о финансовом состоянии застройщика. Например, может выясниться, что застройщик уже проходит процедуру банкротства (дела помечаются литерой «Б»).
Долги компании
Помимо участия в судебных процессах нелишним будет узнать, чем заканчивались иски. На сайте можно узнать о том, если ли у застройщика долги, по которым открыто исполнительное производство. Вполне возможно, что компания задолжала истцам значительные суммы и до сих пор не рассчиталась по этим долгам. Например, если есть долги, непогашенные в течение двух и более месяцев с начала открытия судебного производства, это может означать, что денег у застройщика нет. Он продает квартиры в не построенном доме, чтобы рассчитаться по долгам, а на что застройщик собирается строить вашу квартиру, остается только догадываться.
Участие в государственных тендерах
Победы застройщика в аукционах и тендерных заявках говорят о том, что компания функционирует и не собирается уходить с рынка. Как правило, в подобных конкурсах государство предъявляет весьма строгие требования к участникам, и успешное участие позволяет сделать вывод, что на данный момент эта компания весьма интересна для ее владельца. Взять нужную информацию можно здесь: .
Группа компаний. Товарный знак
Строительный бизнес часто предполагает вхождение застройщика в группу компаний или холдинг. В этом случае к проверке нужно подходить более тщательно. В первую очередь, нужно обращать внимание на бренд (товарный знак), под которым работает ГК (группа компаний), если конечно, этот бренд раскручен и хорошо известен в регионе. Сведения о регистрации товарного знака находятся здесь: .
Бренд, как правило, регистрируется на юридическое лицо и сам по себе является одним из ценных активов компании. Например, если товарный знак зарегистрирован полтора десятка лет назад и менеджмент уверяет потенциальных клиентов в том, что компания на рынке уже 15 лет, но при этом юридическое лицо, которому принадлежит бренд, зарегистрировано всего 4 года назад – это повод задуматься. Вполне возможно, после наступления проблем компания была закрыта (не исключено банкротство) и впоследствии новая компания (с прежним владельцем) стала использовать этот же бренд.
Кроме того, важно понимать – кого проверять. Все активы холдинга или группы компаний принадлежат (как правило), головной компании, соответственно, это компания с чистой историей и хорошей репутацией. В случае возникновения проблем закрывается одна из компаний, например, тот же застройщик, который заключал договора с дольщиками на свое имя и принимал от них оплату. При закрытии одной из компаний структуры головной офис не несет никаких финансовых или репутационных потерь.
Таким образом, желательно заключать договор именно с той компанией (юридическим лицом), на которую зарегистрирован бренд. При этом необходимо проследить, чтобы данные в договоре и данные, указанные в свидетельстве юридического лица (юр. адрес, название), полностью совпадали. Так, например, «ООО ГлавСтрой» и «ГК ГлавСтрой+» - это два совершенно разных юридических лица, соответственно, не отвечающие по финансовым обязательствам друг друга.
Смена директора. Номинальный директор
Недавняя смена генерального директора компании-застрой
Если у компании номинальный директор – дела совсем плохи. Как правило, номинального директора назначают, когда хотят избежать уголовной ответственности. Для этого используются документы лица, которому, фактически (и при определенных обстоятельствах)
Из выписки ЕГРЮЛ берем ИНН директора и идем на сайт . Если по одному и тому же ИНН зарегистрировано много организаций, скорее всего – это номинальный директор.
Заключение
Отсутствие перечисленных проблем совсем не является гарантией того, что покупатель квартиры в новостройке не столкнется с какими-либо неприятностями. Однако – это полное основание для продолжения проверки уже с участием профессионального
