Перед потенциальным покупателем жилой недвижимости стоит непростой выбор – купить квартиру в новом доме от застройщика или приобрести жилье на вторичном рынке. Ответ, казалось бы, очевидный – современная планировка новостройки, возможность сэкономить, заключая с застройщиком договор на ранней стадии строительства и прочие приятные мелочи, все это свидетельствует в пользу покупки новой квартиры.
Но не все так однозначно. Во-первых, приобретение жилья на первичном рынке чревато определенными сюрпризами, иногда – не очень приятными. Во-вторых, покупка готовой квартиры от собственника имеет свои преимущества, которые тоже не всегда очевидны. В этой статье мы рассмотрим некоторые «за» и «против» покупки квартиры в новостройке.
Основное отличие
Сначала хотелось бы обозначить основное отличие жилья, предлагаемого застройщиками на разных стадиях строительства, от квартир, которые можно найти на рынке вторичной недвижимости. Отдавая деньги по договору ДДУ (Договор Долевого Участия), который дает право получить квартиру в собственность по окончании строительства, покупатель платит за имущество, которого, по сути, еще не существует. В то время как готовая квартира от собственника – абсолютно реальный объект, который можно посмотреть, пощупать и наглядно оценить преимущества и недостатки.
Ценовая составляющая
Во многих случаях квартиру в новостройке можно купить дешевле, чем обошлось бы вторичное жилье. Разумеется, речь идет о недвижимости со схожими параметрами – уровень транспортной доступности, качество инфраструктуры, степень удаленности объекта от центра города. Оплачивая недвижимость заранее, покупатель кредитует застройщика, который на эти деньги и возводит дом. В этом случае обоюдная выгода является основанием для привлекательной цены.
Кроме того, на квартиру в новостройке можно оформить ипотеку, банки охотно дают деньги под залог приобретаемой недвижимости. В случае с вторичным жильем взять аналогичный кредит не так-то просто (если вообще возможно). Ипотека позволяет улучшить жилищные условия при наличии суммы, которая гораздо меньше тех денег, что пришлось бы сразу выложить за квартиру от собственника. Часто это обстоятельство является решающим аргументом при выборе между жильем от застройщика или квартирой на вторичном рынке.
Качество жилья
Поскольку на момент оплаты жилье в новостройке существует только «на бумаге», можно только предполагать, действительно ли качество дома будет соответствовать параметрам, заявленным в проектной документации. В случае с готовым жильем придется заплатить дороже, но качество готового жилья можно оценить и понять, насколько это качество подходит (или не подходит) покупателю. Кроме того, в квартиру можно заселяться сразу же после покупки, а не ждать окончания строительства (как в новостройке).
Например, в проектной документации застройщика может быть указано, что дом будет выполнен из кирпича, а впоследствии окажется, что это касается только внешних стен. Внутренние перегородки могут оказаться тонкими, и соседи всегда будут максимально проинформированы о том, что происходит у вас дома.
Однако в этом плане готовое жилье также может таить сюрпризы. Например, при идеальном состоянии инженерных коммуникаций в квартире, изношенность районной инфраструктуры способна «обеспечить» регулярные перебои с горячей и холодной водой, отоплением и даже электроснабжением.
Сможет ли застройщик закончить возведение дома?
Кроме того, неизвестно, сможет ли застройщик выполнить все принятые на себя обязательства – достроить дом, сдать объект в установленные сроки, ввести дом в эксплуатацию. Известны случаи, когда дольщики не могли заселиться в свои квартиры о пять, а то и по десять лет. Основные причины подобных ситуаций следующие:
- Банкротство застройщика. Компания не может продолжать строительство, так как много квартир не удалось продать, а банки отказываются выдавать кредиты. Дольщику приходится ждать сначала завершения процедуры банкротства, затем окончания строительства (при условии, что найдется компания, которая будет его продолжать);
- Проблемы с земельным участком. Строительство (и продажа квартир) началось прежде, чем были оформлены правоустанавливающие документы. В результате выясняется, что на этом участке вообще нельзя строить жилой дом. В этом случае дольщику придется ожидать продолжительное время возврата уплаченных денег (по договору страхования ответственности застройщика);
- Несоблюдение норм строительства. Госкомиссия отказывается вводить готовый объект в эксплуатацию, так как выяснилось, что были допущены нарушения СНИПов. Фактически, в полностью готовом доме жить нельзя, по крайней мере, до того, как нарушения будут устранены. Однако это могут быть такие нарушения, которые устранить уже невозможно (без демонтажа и повторного строительства). В этом случае судебные тяжбы вполне могут затянуться на несколько лет.
Если речь идет о приобретении квартиры от собственника, подобных проблем возникнуть просто не может. Вторичная недвижимость, во-первых, реально существует, а, во-вторых, гарантированно пригодна для эксплуатации.
А не обманут ли при покупке?
Среди причин, по которым потенциальный покупатель отдает предпочтение недвижимости на первичном рынке – прозрачность оформления сделки и относительная простота проверки «юридической чистоты» объекта недвижимости, нежели в случае с квартирами, которые сменили добрый десяток собственников.
Речь идет об известных проблемах, с которыми периодически сталкиваются покупатели «вторички». При продаже квартиры от собственника, например, могли быть не учтены права третьих лиц, могут внезапно обнаружиться супруг (супруга) продавца, которые ничего не знали о продаже, может вернуться из тюрьмы родственник, которому принадлежит часть квартиры или, по крайней мере, право пользования недвижимостью. Кроме того, продавец может быть признан невменяемым, что влечет расторжение договора, квартира возвращается прежнему владельцу, а вот вернуть уплаченные средства не всегда возможно (особенно, если продавец невменяемый). При этом полностью проверить квартиру на предмет всевозможных нюансов, чтобы исключить «сюрпризы», не представляется возможным, в силу определенных особенностей законодательства.
Действительно, таких проблем при покупке квартиры в новостройке быть не может, дольшик является первым собственником нового жилья. Тем не менее, случаи, когда застройщики тем или иным способом намеренно обманывают дольщиков, не являются редкостью. Одна и та же квартира может быть одновременно продана десятку покупателей, или договор оформлен на компанию, которая не имеет к застройщику никакого отношения, вариантов масса…
Однако стоит признать, что проверить новую квартиру на предмет «юридической чистоты» действительно проще, впрочем, как и договор, который предлагается к подписанию.
Заключение
В момент принятия решения стоит проявлять особую бдительность при выявлении преимуществ и недостатков каждого конкретного предложения, будь то квартира от собственника или жилье от застройщика. В том случае, если вы не знаете, как проверять документы, какие могут возникнуть нюансы в том или ином случае, постарайтесь привлечь профессионального юриста, который специализируется на жилищном праве. Сумма, который необходимо будет оплатить специалисту, будет неизмеримо меньше тех денег, которые вы сможете потерять в результате возникновения описанных в данной статье проблем.
