Квартира с современной планировкой в новом, красивом доме является мечтой многих, и приобретение квадратных метров в новостройке предполагает определенные выгоды.
Но есть ряд «подводных камней» - обстоятельств, которые на первый взгляд обнаружить весьма непросто. И эти обстоятельства могут привести к различным неприятностям и неудобствам, начиная от дополнительных расходов и заканчивая полной потерей уплаченных средств, при невозможности пользоваться приобретенной недвижимостью. В этой статье мы рассмотрим основные риски, с которыми сопряжена покупка квартиры в новостройке.
Выгоды и риски
Причины, по которым приобретение недвижимости в новостройке часто представляется более привлекательным, чем покупка жилья на вторичном рынке, следующие:
- Возможность купить квартиру дешево, заключая договор с застройщиком на ранней стадии строительства;
- Состояние дома – полностью новые коммуникации, идеальное состояние подъезда, прочих мест общего пользования, а также придомовой территории;
- Возможность оформить ипотечный кредит в залог приобретаемой недвижимости.
Но перечисленные выгоды уравновешивают некоторые особенности, присущие исключительно недвижимости на первичном рынке. Речь идет как о некоторых неудобствах, так и о серьезных рисках, и мы надеемся, что понимание факторов, перечисленных в этой статье, поможет читателю принять взвешенное решение.
Неудобства первых лет…
Для начала затронем несколько аспектов, задумываться о которых будущий владелец квартиры в новостройке просто отказывается:
- В течение первых трех лет после окончания строительства новый дом дает естественную усадку. Это означает, что дорогостоящий ремонт может пойти трещинами, поэтому придется немного обождать, если планируется проведение качественного ремонта;
- Примерно два года все соседи, как и вы, будут заниматься ремонтом. Это означает постоянный шум от электроинструментов (особенно, если дом панельный), грязь в лифте и в подъезде, большое количество посторонних людей в спецодежде, снующих туда-сюда с утра до ночи. То есть, в течение первых лет проживание в новом доме является занятием малоприятным.
Риски: законность деятельности застройщика и его финансовая состоятельность
Но все это можно считать мелкими неудобствами в сравнении с серьезными проблемами, с которыми может столкнуться покупатель недвижимости от застройщика. Речь идет о рисках, связанных с исполнением застройщиком принятых на себя обязательств.
Активное строительство жилой многоэтажки внезапно может остановиться, здание превратится в «долгострой», и будет оставаться в таком состоянии несколько лет. Так может произойти по разным причинам – банкротство застройщика, начало строительства без надлежащих документов, откровенное мошенничество. Соответственно, дольщик вынужден ожидать, пока проблемы будут, тем или иным способом, решены.
Избежать подобного сценария поможет внимательное отношение к оценке степени рисков, а именно - тщательная проверка пакета документов, которыми должен обладать застройщик уже к началу строительства. Кроме того, нужно оценить степень финансовой состоятельности застройщика, это поможет составить представление о том, сможет ли он завершить строительство или могут быть проблемы.
Законность деятельности застройщика
Документы, которые должны быть у застройщика до момента начала строительства, определяют статус земельного участка, законность деятельности застройщика и право возводить конкретный жилой объект, в комплект входят следующие документы:
- Учредительные документы застройщика;
- Лицензия на строительные работы;
- Разрешение на строительство;
- Проектная документация по конкретному объекту;
- Правоустанавливающие документы на землю;
- Финансовые документы.
Разумеется, рядовой покупатель просто не может знать всех нюансов, на которые стоит обращать внимание при проверке документов. Поэтому, чтобы перестраховаться, перед подписанием договора лучше привлечь профессионального юриста (не риелтора или не агента по недвижимости).
Риск остаться без денег и без жилья в результате мошенничества
Операции с недвижимостью предполагают движение значительных денежных средств, поэтому в этой отрасли все время появляются различные мошеннические схемы, жертвами которых становятся покупатели. Инициатором мошенничества может быть сам застройщик, его представители (или мнимые представители), компании, которые с ним сотрудничают - к сожалению, этим перечислением перечень потенциально опасных «контрагентов» только начинается. В результате мошеннических действий покупатель рискует остаться без денег и без жилья, в лучшем случае потери могут ограничиться частью суммы, которую предполагалось потратить на покупку квартиры.
В качестве наиболее распространенных приемов мошенничества, можно привести следующие схемы:
- Застройщик может предложить покупателю подписать не ДДУ (договор долевого участия), а другой документ, например, предварительный договор купли-продажи. И заключить такой же договор еще с десятком покупателей на одну и ту же квартиру. В результате суд будет долго выяснять, кто же из покупателей по завершении строительства станет собственником квартиры (вероятность того, что этим собственником станете именно вы крайне невелика).
Следует знать, что законодательно только ДДУ (который соответствует 214-ФЗ) имеет приоритет перед прочими документами, кроме того, это единственный документ, который подлежит обязательной регистрации. Поэтому в любой ситуации суд признает право собственности только за обладателем этого договора;
- В договоре купли-продажи (если дом уже построен) контрагентом покупателя выступает не застройщик, а иное юридическое лицо. При этом застройщик приводит убедительные доводы в пользу того, что продажами занимается другая компания. В конечном итоге оказывается, что договор не имеет юридической силы, поскольку застройщик не обязан отвечать по обязательствам третьих лиц (с юридической точки зрения компания-продавец не имеет никакого отношения к компании-застройщику).
Чтобы подобного не могло произойти, внимательно проверяйте договор перед подписанием. Повторюсь, законодательных актов много, и они имеют нюансы, о которых обывателю вряд ли известно, поэтому привлечение грамотного юриста поможет избежать проблем.
Возможные проблемы с финансированием застройщика
Новостройка может превратиться в долгострой просто по той причине, что у застройщика банально не хватает денег на окончание строительства, а в долг никто не дает... Так может произойти вследствие резкого роста цен на стройматериалы и труд специалистов или же в результате неграмотного использования средств застройщиком. Так или иначе – для дольщика это риск продолжительного ожидания.
Чтобы избежать такого сценария, стоит изучить степень платежеспособности застройщика. В первую очередь, понимание «способностей» застройщика может дать репутация компании, необходимо узнать – какие проекты были реализованы ранее, возникали ли проблемы (з законодательством, со сроками окончания, с качеством, пр.).
Кроме того, обязательно стоит узнать, дают ли банки кредиты под квартиры в этом доме. Вариантов может быть несколько:
- Крупные банки охотно кредитуют дольщиков;
- Ни один из банков не хочет давать деньги под квартиры в этом доме;
- Малоизвестные банки предоставляют кредиты, однако условия кредитования откровенно невыгодные.
Только в первом случае можно говорить о том, что строительство (с высокой долей вероятности) будет доведено до конца. Даже в случае возникновения у застройщика проблем с финансированием банки, скорее всего, найдут возможность докредитования, чем позволят объекту превратиться в долгострой. В противном случае они не получат обратно выданные кредиты, не смогут реализовать залоговую (недостроенную) недвижимость. Во втором случае возникновение проблем можно не только предполагать, но и почти гарантировать. В третьем случае весьма высока вероятность мошенничества, так как застройщик всеми силами пытается создать видимость доверия к нему со стороны банков.
